宅基地是農(nóng)村集體建設(shè)用地的大頭，也是農(nóng)村文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間。

老百姓在“不離土、不離鄉(xiāng)、不離業(yè)”的情況下，將閑置住房、庭院拿出來，打造成鄉(xiāng)村精品民宿服務(wù)現(xiàn)代城市居民；將閑置農(nóng)田連片集中規(guī)劃形成農(nóng)耕體驗區(qū)；將有意愿向旅游服務(wù)經(jīng)營轉(zhuǎn)型和目前有剩余勞動力、剩余勞動時間的農(nóng)戶提升為旅游服務(wù)者。

農(nóng)村文旅產(chǎn)業(yè)的用地問題，一直是個難題。而在文件《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》中，為鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地指明了合規(guī)途徑。

01

統(tǒng)計顯示，中國約有19萬平方公里的農(nóng)村集體建設(shè)用地，其中宅基地約占13萬平方公里。而目前國內(nèi)對于閑置宅基地的使用主要有四個方面：

（1）建設(shè)租賃住房，實行租購并舉，緩解大城市住房壓力。

（2）開發(fā)共享農(nóng)莊，打造城里人的田園夢。

（3）盤活農(nóng)村閑置房屋，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新模式。

（4）打造鄉(xiāng)村民宿，吸引游客體驗鄉(xiāng)村文化和生活。

很多人覺得，農(nóng)地上不能建設(shè)施了，何談一二三產(chǎn)融合？其實不然，《意見》對未來土地的使用和放寬，其實已經(jīng)說得很清楚。

我們要明白城鄉(xiāng)要素合理配置的核心：

那就是促進各類要素更多向鄉(xiāng)村流動，在鄉(xiāng)村形成人才、土地、資金、產(chǎn)業(yè)、信息匯聚的良性循環(huán)，為鄉(xiāng)村振興注入新動能。

維護進城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，支持引導(dǎo)其依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益。提升城市包容性，推動農(nóng)民工特別是新生代農(nóng)民工融入城市。

建立城市人才入鄉(xiāng)激勵機制。吸引各類人才返鄉(xiāng)入鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。重點提到引導(dǎo)規(guī)劃、建筑、園林等設(shè)計人員入鄉(xiāng)。允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織探索人才加入機制，吸引人才、留住人才。

02

完善農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”制度，在依法保護集體所有權(quán)和農(nóng)戶承包權(quán)前提下，平等保護并進一步放活土地經(jīng)營權(quán)。健全土地流轉(zhuǎn)規(guī)范管理制度，強化規(guī)模經(jīng)營管理服務(wù)，允許土地經(jīng)營權(quán)入股從事農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。

土地活用，才能真正的帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

文件指出，加快完成房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證。探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

“鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置房屋。”這一條非常重要：放活宅基地使用權(quán)和盤活閑置房屋，毫無疑問為將來鄉(xiāng)村振興過程中，新業(yè)態(tài)的導(dǎo)入留出了足夠的空間。

此外，《意見》還提到：允許縣級政府優(yōu)化村莊用地布局，有效利用鄉(xiāng)村零星分散存量建設(shè)用地。推動各地制定省內(nèi)統(tǒng)一的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，探索對增量宅基地實行集約有獎、對存量宅基地實行退出有償。

03

在符合國土空間規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，允許就地入市或異地調(diào)整入市；允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市；推動城中村、城邊村、村級工業(yè)園等可連片開發(fā)區(qū)域土地依法合規(guī)整治入市；推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)房地一體、分割轉(zhuǎn)讓。

過去宅基地雖然也被視作集體建設(shè)用地，但并不被看作集體經(jīng)營性建設(shè)用地，不能直接入市。這一政策會極大增加村集體在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程中的靈活性和主動權(quán)。

但要滿足有償退出、農(nóng)民自愿的條件，還涉及村莊所處的規(guī)劃要求和空間位置，決定了這些閑置宅基地能否轉(zhuǎn)為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，以及轉(zhuǎn)化的價值。

04

在開發(fā)模式上，可以借鑒成都戰(zhàn)旗村的發(fā)展模式：政府公建配套+企業(yè)示范引領(lǐng)+社會資本招商引入合作開發(fā)模式。

（1）企業(yè)示范改造：由村集體統(tǒng)一收回閑置資產(chǎn)，自主選擇四戶作為示范戶，按照宿、食、業(yè)的精品標(biāo)準(zhǔn)進行打造，從戶型類型選擇上盡可能的一戶純手工木屋、一戶全混磚結(jié)構(gòu)、一戶獨立院落、一戶兩層樓閣的不同特色?？梢苑灯复迕褡鳛閱T工，同時村民可以獲得房屋租金以及分紅。

（2）社會資本招商引入：與其它企業(yè)聯(lián)合選擇愿意參與的四戶院落進行再改造，并建設(shè)苗族木樓特色民族建筑。

（3）政府公建配套：基礎(chǔ)道路配套、市政道路連接線建設(shè)、梯田觀光木棧道環(huán)線建設(shè)、旅居農(nóng)家污水處理配套的硬件設(shè)施與小型濕地完成